Yhtiövastike

Tämän artikkelin luettuasi tiedät asumisen vastikkeista oleellisen. Esimerkiksi miksi yhtiövastiketta maksetaan ja miten se määräytyy tai milloin yhtiövastike on verotuksessa vähennyskelpoinen. Lisäksi saat eväitä siihen, miten pystyt itse siihen vaikuttamaan ja jopa sitä laskemaan.

Yhtiöjärjestyksestä selviää vastikkeen määräämisen perusteet

Yhtiövastike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainittujen vastikeperusteiden mukaan määräytyvä summa, joka osakkeen omistaja on velvoitettu suorittamaan yhtiölle. Yhtiöjärjestyksellä tarkoitetaan asiakirjaa, joka on Suomen laissa määrätty pakolliseksi osakeyhtiölle. Yhtiöjärjestyksessä on muun muassa mainittava yhtiön rakennusten sijainti, eri huoneistojen pinta-alat käyttötarkoituksineen sekä juuri yhtiövastikkeen määräämisen perusteet.

Asunto-osakeyhtiö laki säätää (luku 3, § 1 ), että ”osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.” Vastikkeet kattavat osakkaiden osuuden yhtiön menoista, eivätkä ne liity asunnossa asumiseen tai sen käyttämiseen.

Mitä vastikkeella katetaan?

  • Kiinteistön hankintaa ja rakentamista koskevat menot
  • Kiinteistön yleisiä kuluja; kuten: mahdollinen maa-alueen vuokra, lämmityskustannukset, vesi- sekä jätemaksut, puhtaanapitoon menevät kustannukset, yhtiön käyttämä sähkö esim. ulkovalaistus, kiinteistön huoltokustannukset, isännöintipalkkiot, vakuutusmaksut ja katumaksut
  • Kiinteistörakennusten peruskorjaus, lisärakentaminen tai laajentaminen esimerkiksi lisäalueen osto:Yhtiökokouksessa päätetyt perusparannukset tai yhtiön tarvittavat hankinnat
  • Kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen tai yhtiön toimintaan liittyvästä yhteishankinnasta; tähän voivat lukeutua esimerkiksi jätehuollon kustannukset, Internet-palvelut sekä LVI-asiat
  • Byrokraattiset toimet, kuten kiinteistövero ja muut viranomaistahoilta perittävät kustannukset

Vastikkeen määräytyminen

Yhtiöjärjestyksessä on toteuduttava maksuperusteet vastikkeelle. Perusteina voidaan mainita huoneiston pinta-ala, jyvitetty pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä. Luotettavasti arvioitavissa olevina LVI-kustannukset tai muun todellisen hyödykkeen kulutus voivat olla maksuperusteita, jos yhtiössä on tehty päätös koskien näiden periytymistä vastikkeessa.

Yhtiökokouksessa neuvotellaan vastikkeen suuruudesta. Vastikkeelle päätetään yksikköhinta suhteessa vastikeperusteeseen (Esimerkki: 4,50 € /m2 kuukaudessa).

Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Hoitovastike käytetään kattamaan yhtiön rakennuksen ylläpitoon menevät kustannukset. Mahdollinen rahoitusvastike on osa, joka kuluu talonyhtiön ottamien lainojen korkokuluihin ja lainan lyhennyksiin. Yhtiö saattaa aika ajoin kyetä tarjoamaan osakkailleen käytäntöä, jossa osakas voi haluttaessa lunastaa itsensä rahoitusvastikkeesta kertasuorituksella. Yhtiökokous voi myös erillisellä päätöksellä periä korjausvastiketta rahoittaakseen päätettyjä peruskorjauskohteita. Yhtiöllä on oikeus periä vastikkeiden lisäksi vielä erillisiä maksuja esim. internet-liittymästä, autopaikasta, vesimaksusta tai saunavuorosta. Näitä kutsutaan myös erillisvastikkeiksi.

Sijoitusasunnon yhtiövastikkeet

Osakehuoneistosta maksettu yhtiövastike on vuokratuloista vähennyskelpoinen, jos asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöyhtiö ei rahastoi vastiketta, vaan käsittelee sen tulona kirjanpidossaan.

Asumisen kustannukset nousussa

Asumisen kustannukset ovat kasvaneet vuosittain, kuten kustannukset melkein kaikilla muillakin sektoreilla. Vaikka korotukset eivät välttämättä ole olleet suuria, niin pienistä puroista syntyy iso joki, kuten vanha sanontakin kertoo.

Isoja eroja eri yhtiöiden välillä

Ihmetystä voi aiheuttaa esimerkiksi, miten kahdessa eri saman kokoisessa ja ikäisessä taloyhtiössä voi vastikkeissa olla isot erot. Yhtiövastikkeella katetaan taloyhtiön juoksevia kuluja ja ne koostuvat monesta eri osasta, joita ovat muun muassa sähkö, jätehuolto, lämmitys, kiinteistöhuolto, verot ja eri hallinnolliset kulut. Näiden eri osien muodostamassa summassa voi olla eri yhtiöissä isotkin erot, johtuen neuvotelluista sopimuksista ja hinnoista sekä sovitusta palvelutasosta. Eroja vastikkeissa aiheuttaa myös taloyhtiön sijainti ja tontin omistussuhde. Omistaako asunto-osakeyhtiö tonttinsa vai sijaitseeko se vuokratontilla. Vuokratontti voi olla yksi tekijä korkeammalle vastikkeelle.

Rahoitusvastikkeilla katetaan kiinteistön rakennus-, korjaus ja uudistamisesta aiheutuneita kuluja. Niissäkin voi olla yhtiöiden välillä isojakin eroja. Nämä erot johtuvat taloyhtiön ja pankin välisistä sopimuksista eli neuvotelluista lainaehdoista ja pankin palvelumaksuista.

Isännöitsijä suuressa roolissa

Isännöitsijällä on suuri merkitys taloyhtiön kustannusten muodostumisessa. Kun isännöitsijä on ajan tasalla ja hoitaa tehtävänsä hyvin, on taloyhtiönkin talous todennäköisesti kunnossa ja vastike oikealla tasolla eikä asukkaat maksa turhasta eli liikaa.

Yhtiövastike pienemmäksi

Lämmitys muodostaa suuren osan taloyhtiön hoitokuluista. Siinä voidaan saadaan säästää merkittäviä summia, kun laitteiden säädöt ovat kohdallaan ja niitä huolletaan säännöllisesti.

Korjaukset ovat toinen suuri menoerä taloyhtiön hoitokuluissa. Kun taloyhtiötä ja sen asuntoja huolletaan jatkuvasti ja hoidetaan hyvin, niin vältytään suurilta korjauksilta tai voidaan ainakin lykätä niitä tuonnemmaksi. Vastikekin pysyy alempana ilman kalliita korjauksia ja remontteja.

Hyvin hoidetun yhtiön arvo nousee ja yksittäisten asuntojen arvo voi myydessä olla korkeampi.

Vastiketta voi saada pienemmäksi myös kilpailuttamalla taloyhtiön käyttämiä palveluita. Lähtökohta on, että kaikki ulkopuoliselta tilatut ja heillä teetetyt palvelut ovat maksullisia. Kilpailuttaa kannattaa muun muassa huoltoyhtiön, jätehuollon, pankin, vakuutusyhtiön ja sähköyhtiön palvelut. Kilpailuttamalla voit saada hintoja alas tai ainakin pysymään ne samalla tasolla hinnan korotusten sijaan.

Myös urakat korjausten ja remonttien yhteydessä on syytä kilpailuttaa. Niissä voi isojakin eroja eri palvelun tarjoajien välillä.

Toimivat palvelut

Taloyhtiössä kannattaa myös miettiä, että toimivatko käytössänne olevat palvelut. Oletteko esimerkiksi tyytyväisiä isännöitsijään tai huoltoyhtiöön? Tyhjennetäänkö jäteastiat sopivin väliajoin. Mikäli näissä edellämainituissa on mielestänne epäkohtia, kannattaa miettiä miten ne voisi toimia teidän kannalta tehokkaammin ja onko tarvettaa niitä vaihtaa.

Talkootyö kunniaan ja asenteet kuntoon

Miettiä kannattaa myös kaikkien käytössä olevien palveluiden tarpeellisuutta. Voisitteko huolehtia esimerkiksi nurmikon leikkauksista ja lumitöistä sekä liputuksista taloyhtiön asukkaiden kesken? Mikäli hoitaisitte nämä asukkaiden kesken, niin säästäisitte varmasti merkittävästi ja saisitte vastiketta alemmaksi.

Korjaus ja huoltotöitä esimerkiksi maalauksia voisitte hoitaa talkoovoimin ilman ylimääräisiä kustannuksia. Säästämisen lisäksi taloyhtiön yhteishenkikin varmasti paranee, kun yhdessä ahkeroitte yhteisen hyvän eteen.

Näin voit itse vaikuttaa vastikkeisiin

  • Osallistu taloyhtiön kokouksiin ja päätöksentekoon
  • Ole aktiivinen ja vaikuta
  • Osallistu taloyhtiön talkoisiin
  • Tarkista oma asenne
  • Käytä vettä tarpeen mukaan, älä laske vettä turhaan
  • Sammuta tarpeettomat sähkölaitteet
  • Opettele ja omaksu energiaa ja vettä säästävä toimintatapa

Pieniä asioita, isoja tuloksia!

Kaikki nämä ovat ovat pieniä asioita, joilla voidaan saada kuitenkin isoja tuloksia aikaan ja vastikkeet alemmaksi. Tämä onnistuu parhaiten, kun asetatte taloyhtiössä tavoitteen, jota kohti kuljette yhdessä asukkaiden kanssa sovituilla toimenpiteillä. Onnea matkaan!

Lue myös juttumme Yhtiövastike alas!