Osaomistusasunto

Jos sinulla ei ole mahdollista ostaa vielä omaa asuntoa, niin osaomistusasuminen helpottaa polkuasi kohti omistusasuntoa. Tarvitset aluksi vain osan, yleensä 10-15 prosenttia asunnon hankintahinnasta, jonka maksettua omistat myös saman suuruisen osuuden asunnosta. Asuntosi rakennuttaja omistaa loppuosuuden.  Asut ensin asunnossa vuokralla ja kun vuokrakautesi päättyy, on sinulla mahdollisuus lunastaa asuntosi omaksi.

Osaomistusasunnossa asuminen syntyi asumismuodoksi 1980 -luvun alkupuolella. Uuden asumismuodon synnyn taustalla oli vuokra-asuntojen korkotukilainoitus, jota myönnetään asuntojen rakentamiseen. Siitä lähtien osaomistusasunnot ovat olleet osa asuntomarkkinoita ja ovat sitä yhä. Osaomistusasuntoja rakennetaan edelleen jatkuvasti täyttämään ihmisten asuntotarpeita.

Asumismuotona osaomistusasuminen on kuitenkin vieraampi verrattuna vuokralla asumisen ja omistusasunnossa asumiseen. Monesta osaomistusasuminen saattaa kuulostaa monimutkaiselta, mutta sitä se ei ole vaan erinomainen mahdollisuus päästä pienemmälläkin sijoituksella kiinni omaan ja mahdollisesti jopa uuteen asuntoon.

Alkupääoman maksulla osaomistajaksi

Muuttaja ostaa omistusosuuden tietyllä osuudella asunnon kokonaisesta hankintahinnastaOsaomistusasunto on asumismuoto, missä asuntoon muuttava ostaa omistusosuuden tietyllä osuudella asunnon kokonaisesta hankintahinnasta. Alkupääoman maksamisen jälkeen asukas saa alkupääomaa vastaavan määrän omistusoikeuksia osakkeisiin, jotka oikeuttavat asunnon hallintaan. Näin asuntoon muuttavasta tulee asunnon osaomistaja ja siitä tulee myös asumismuodolle osuva nimi. Loput asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista jää rakennuttajalle.

Alkupääoman tarve on kohdekohtainen, mutta se vaihtelee rakennuttavan yhtiön mukaan vain 10 prosentista muutamaan kymmeneen prosenttiin asunnon alkuperäisestä hankinta-arvosta. Tämän tarvittavan summan voi saada pankista asuntolainana ja osaomistus käy myös lainan vakuudeksi.

Asunnon hankintahinta on rakennuttajan vapaasti määritettävissä. Tämän alkupääoman lisäksi osaomistusasunnon ostaja suorittaa ostopäivään asti kertyneet lainan ennakkomaksut. Alkupääoman maksamisella asukas varmistaa sen, että voi asua asunnossa niin pitkään kuin itse haluaa.

Alkupääoman rahoittaminen pankkilainalla

Voit maksaa alkupääoman myös ottamallasi asuntolainalla. Asuntolainaneuvottelu käydään kuten muutkin luottoneuvottelut. Parhaiten pääset alkuun olemalla yhteydessä omaan pankkiisi ja tekemällä lainahakemuksen esimerkiksi oman pankkisi verkkopalvelussa.

Lainan korot verotuksessa vähennyskelpoisia

Asuntolainasta maksamiasi korkoja voit vähentää verotuksessa, kun asuntolaina on otettu oman vakituisen asunnon ostoon tai sen peruskorjaamiseen. Jos otat lainaa osaomistusasunnon omistusosuuden hankintaa varten, voit vähentää tämän lainan korot verotuksessa.

Korkovähennys tehdään ensin pääomatuloista, jos sinulla niitä on. Pääomatuloja ovat muun muassa arvopaperien myynnistä saadut luovutusvoitot, vuokratulot ja osingot.  Jos sinulla ei ole pääomatuloja, niin vähennyskelpoisista koroista 30 prosenttia vähennetään ansiotulojesi veroista alijäämähyvityksenä. Ansiotuloksi lasketaan muun muassa palkka, eläke ja esimerkiksi Kelalta saamasi etuudet.

Varainsiirtovero osaomistusasunnoissa

Myös osaomistusasunnon oston yhteydessä maksetaan varainsiirtovero. Vero on suuruudeltaan 2% kauppahinnasta. Varainsiirtoverosta on tehtävä ilmoitus verottajalle. Vaikka ilmoitus onnistuu nykyään sähköisesti, pitää osaomistusasuntojen kauppojen osalta tehdä ilmoitus paperisella lomakkeella.

Mikäli päätät lunastaa osaomistusasunnon itsellesi kokonaan ja olet loppuosuuden lunastushetkellä alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja, saat maksamasi varainsiirtoveron takaisin verottajalta hakemusta vastaan.

Alkupääomalla rahoitetaan asunnon rakentamista

Osaomistusasunnot rahoitetaan varsin usein isolla talokohtaisella lainalla yhdessä asukkaiden maksamien alkupääomien kanssa. Osaomistusasunnot voivat olla vapaarahoitteisia sekä valtion korkotukilainalla rahoitettuja. Valtion korkotukilainalla rahoitetuissa asunnoissa on tulo- ja varallisuusrajat, kun taas vapaarahoitteisesti rakennetuissa osaomistusasunnoissa ei näin välttämättä ole. Korkotukilainalla rahoitetuissa osaomistusasunnoissa asuvan on oltava asunnon omistaja tai hänen lähisukulaisensa. Korkotukilainoitettuja osaomistusasuntoja rakentavat tai rakennuttavat kunnat ja yleishyödylliset asuntoyhteisöt. Suurimpia ja tunnetuimpia yhtiöitä ovat muun muassa Avara Suomi, Sato, VVO ja TA-Yhtymä.

Osamistusasunto käytännössä

Osaomistusasumisessa yhdistyy sekä vuokralla asuminen ja omassa asunnossa asuminen.Osaomistusasumisessa yhdistyy sekä vuokralla asuminen ja omassa asunnossa asuminen. Asukas on samalla omistaja ja vuokralainen. Osaomistusasukkaana sijoitettuasi alkupääoman asuntoon, jatkat asumista maksaen asunnosta vuokraa, joka sisältää talonyhtiön hoito- ja hallintakustannukset. Vuokrakulut ovat kohtuullisella tasolla koko vuokra-ajan. Vuokran ohella suoritetaan asuntokohtaista lainanlyhennystä.

Asukkaan velvollisuudet ja oikeudet asumisessa vaihtelevat sen mukaan, minkälaisessa asemassa hän on sillä hetkellä. Esimerkiksi vuokralaisen asemassa asukkaan vastuita arvioidaan asuinhuoneiston vuokrausta koskevien säännösten perusteella. Osaomistusasumisen muodot vaihtelevat jonkin verran rakennuttajayhtiöstä riippuen, kuten myös kunnossapidon vastuualueet ovat asukkaan ja rakennuttajayhtiön välisiä sopimuksia.

Asunnosta luopuminen

Elämäntilanteet ja asumistarpeet voivat muuttua vuokrakauden aikana, joten asukkaan on mahdollisuus luopua asunnosta. Asukkaan halutessa muuttaa osaomistusasunnosta ennen lopullistakin asunnon lunastamista, tulee hänen myydä osaomistusosuutensa asukasvalintaperusteet täyttävälle ostajalle.

Käytännöt siitä, kuka hoitaa uuden asukkaan etsinnän oheistöineen, vaihtelevat rakennuttajayhtiöittäin. Uuden asukkaan löytäminen on kuitenkin pääsääntöisesti enemmistöosakkaan vastuulla ja jos ei uutta asukasta löydy kolmen kuukauden kuluessa lunastaa enemmistöosakas asukkaan osuuden itselleen, jolloin osaomistaja saa sijoittamansa osuuden takaisin kokonaisuudessaan.

Verotus osaomistusasunnon myynnin yhteydessä

Osaomistusasunnon myynnistä saatu luovutusvoitto on verovapaata, jos olet asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta ennen myyntiä. Jos omistus- ja asumisaika on ollut samanaikaisesti ja yhtäaikaisesti alle kaksi vuotta on saamasi myyntivoitto verotettavaa pääomatuloa.

Osaomistusasunnosta omaksi asunnoksi

Osaomistusasunnon vuokra-aika vaihtelee 10 ja 20 vuoden välillä. Yleisimmin käytetty vuokra-aika on kaksikymmentä vuotta. Vuokra-ajan päättymisen jälkeen asunnon valmistumisesta laskien asukas voi suorittaa loppuosuuden asunnon hankinta-arvosta ja tämän jälkeen asunto vastaa normaalia asunto-osakeyhtiöasuntoa hallinnollisten ja kunnossapidollistenkin toimien osalta. Kun asunto lunastetaan omaksi, lunastamishinnasta vähennetään asukkaan maksama alkusijoitus ja asukkaan mahdollisesti vuokra-aikanaan lunastamat lisäosuudet. Yleisesti ottaen asunnon osaomistaja voi lunastaa lisäosuuksia vuokra-aikana 49 prosentin omistusosaan asti. Tämä on määritelty osaomistussopimuksessa.

Asunnon lunastushinta on alkuperäinen rakennusaikainen hinta, joten lunastaja saa merkittävän inflaatiohyödyn. Lunastushinta on siis edullinen ja asukkaalla erinomainen vaihtoehto. Jos asukas ei jostain syystä pysty lunastamaan tai ei halua lunastaa osaomistusasunto omaksi asunnoksi vuokrajakson loputtua, lunastaa rakentaja tai asunnon omistama yhtiö asukkaan omistaman osuuden itselleen alkuperäisellä hinnalla, joka on korotettu rakennuskustannusindeksillä.

Perintönä osaomistusasunto

Kuolintapauksen yhteydessä osaomistusasunto on osa perintöä. Osaomistusasunto periytyy siis aivan kuten muukin omaisuus. Perinnöksi saadun osaomistusasunnon omistusaika alkaa perittävän kuolinhetkestä.

Jos myyt perimääsi osaomistusasuntoa, niin saadun osaomistusasunnon myyntihinnasta vähennetään perintöverotuksessa huomioitu verotusarvo ja voiton saamisesta aiheutuneet kulut. Tässä yhteydessä syntyy joko myyntivoittoa tai – tappiota. Verotuksesta asunnon myynnin yhteydessä voit lukea lisää artikkelistamme Asunnon myyntivoiton verotus.