Asunnon myyminen kiinteistövälittäjän avulla

Asunnon myyminen kiinteistövälittäjän avulla

Tämä opas kertoo sinulle käytännönläheisesti, kuinka asuntosi myydään kiinteistönvälittäjän avulla. Vaikka kiinteistönvälittäjä hoitaa myynnin, niin sinullakin on oma rooli projektissa. Oppaasta saat tietoa, miten homma etenee, mitä sinun pitää tehdä ja tietää, kun asuntosi myy kiinteistönvälittäjä.

Tilastojen mukaan neljä asuntokauppaa viidestä tehdään kiinteistönvälittäjän avulla. Erityisesti kiinteistöjen kauppassa kiinteistönvälittäjästä on suuri apu. Asunnon myynnissä onnistut halutessasi itsekin, mutta kiinteistönvälittäjän avulla asuntokauppa sujuu kannaltasi kokonaisuutena helpommin ja nopeammin. Jos olet kiinnostunut asunnon myynnistä itse, lue asunnon myynti itse-oppaamme.

Tämä helppous ja nopeus tosin maksaa sinulle muutaman prosentin asuntosi myyntihinnasta välityspalkkion muodossa, mutta muun muassa kauppakirjan teko, asuntokaupan järjestelyt ja moni muu asuntokaupan koukero on tällöin kiinteistönvälittäjän vastuulla.

Välittäjän vastuu asuntokaupassa pähkinänkuoressa

Mitä käytännössä kiinteistönvälittäjän vastuu oikein tarkoittaa? Vaikka sinun on asunnon myyjänä ilmoitettava ostajalle kaikki mahdolliset asuntokauppaan vaikuttavat tiedot, on ostajan tarkistettava myös itse kaupan kohde. Samoin kiinteistönvälittäjän on tutustuttava myytävään kohteeseen ja tarkastettava se havaitakseen kohteen puutteet ja virheet. Kiinteistönvälittäjällä on tiedonanto- ja selonottovastuu.
Kiinteistönvälittäjän on tutustuttava myytävään kohteeseen ja tarkastettava se
Kiinteistönvälittäjän on toimittava työssään ammattitaitoisesti, huolellisesti ja noudattaen hyvää välitystapaa. Kiinteistönvälittäjä on oltava asuntokaupassa sekä ostajan että myyjän asialla. Jos kiinteistönvälittäjä laiminlyö näitä velvollisuuksiaan, on hänellä vahingonkorvausvastuu. Lue lisää kiinteistönvälittäjän vastuusta aakkosistamme.

Mistä alkuun ja kuka välittäjäksi?

Kun olet päättänyt myydä asuntosi kiinteistönvälittäjän avulla, on tärkeää löytää juuri sinulle sopiva kiinteistönvälittäjä. Hyvän välittäjän löytäminen on yksi onnistuneen asuntokaupan kulmakivistä. Tämä on erittäin tärkeä vaihe eli välittäjä kannattaa valita huolella.
Turvallisinta onkin valita asuntosi myyjäksi henkilö, jolla on kokemusta alalta ja joka on suorittanut jonkun alan tutkinnon.Kiinteistönvälityksen alalla on muutama tutkinto, joiden nimilyhenteet näet kiinteistönvälitysliikkeiden mainoksissa välittäjän nimen yhteydessä.

Asunnonmyynnin tutkinnot / Kiinteistönvälitysalan tutkinnot

Kiinteistönvälitysalan tutkinnon suorittaminen ei tee automaattisesti hyvää asunnon myyjää tai kiinteistönvälittäjää, mutta tutkinnon suorittaminen kertoo asuntosi myyjästä kuitenkin sen, että asunnon myynnin perusasiat, alan käytännöt ja toimintatavat sekä lainsäädäntö ovat vähintäänkin kohtalaisesti hallussa, itse kiinteistön välityksen tuoman kokemuksen lisäksi.

Vuoden 2016 alusta alkaen joka toisella välitysliikkeen työntekijällä on oltava vähintäänkin LKV -tutkinto. Nyt se on vaadittu vain välitysliikkeen tai sen toimipisteen johtajalta.

Kiinteistönvälittäjäliiton jäsenyrityksissä työskentelee yhteensä noin 4500 työntekijää. Heistä noin 2500 kiinteistönvälittäjää suorittanut tutkinnon ja on pätevä toimimaan alalla. Seuraavassa on kerrottu asunnonmyynti-ilmoituksessa näkyviä lyhenteitä, joiden perusteella saat selville, minkä tutkinnon kiinteistönvälitysliikkeessä työskentelevä henkilö on suorittanut. Jos henkilö ei ole suorittanut mitään tutkintoa, lukee nimen yhteydessä yleensä myyntineuvottelija.

LKV = Laillistettu kiinteistönvälittäjä

Laillistettu kiinteistönvälittäjä eli LKV on suorittanut Keskuskauppakamarin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. LKV –tutkinto on alan suosituin. Tutkinto on edellytys välitysliikkeen tai välitysliikkeen toimipaikan johtajalle. Laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkintoja järjestetään Helsingissä, Oulussa ja Tampereella kaksi kertaa vuodessa. Tutkintoihin osallistuu vuosittain noin 500 laillistetuksi kiinteistönvälittäjäksi haluavaa.

Vain LKV -tutkinnon suorittajalla on oikeus käyttää itsestään nimikettä laillistettu kiinteistönvälittäjä. Nimikkeen käyttöä valvovat Aluehallintovirastot.

YKV = Ylempi kiinteistönvälittäjä

Kokeneimpien kiinteistönvälittäjien on mahdollista suorittaa ylempi kiinteistönvälittäjän tutkinto YKV. Tutkinto on suunniteltu niitä varten, jotka haluavat syventää käytännön osaamistaan ja jotka haluavat toimia esimerkiksi välitysliikkeen tai alan johtotehtävissä.

KED = Kiinteistöedustaja

Kiinteistöedustajan tutkinto antaa suorittajalleen perusvalmiudet toimia kiinteistöedustajana kiinteistönvälitysliikkeessä ja alalla yleensä. Kiinteistöedustan tutkinto antaa hyvät valmiudet suorittaa myös LKV –tutkinto.

KIAT = Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto

Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto on niin sanottu näyttötutkinto, jossa tutkinnon suorittajan osaaminen todetaan näyttötilaisuuksissa työpaikalla välitysliikkeessä. Tutkinnon suorittamiseen vaaditut taidot ja osaaminen hankitaan työssä oppimalla ja tutkintoon valmistavassa koulutuksessa. Tutkinto valmistaa myös LKV -tutkintoa varten.

Kilauta kaverille

Jos et itse tiedä tai tunne ketään kiinteistönvälittäjää, niin kysy kavereiltasi, tuntevatko he luotettavaa kiinteistönvälittäjää ja joka voisi myydä asuntosi seuraavalla onnelliselle omistajalle. Kaveripiiristäsi löytyy varmasti kokemuksia ja tietoa asuinseutusi kiinteistönvälittäjistä, joilla kauppa käy ja homma toimii. Niin ja varmasti heillä on myös tietoa niistä kiinteistönvälittäjistä, ketä ei kannata asuntosi myyjäksi pyytää.

Löydä kiinteistönvälittäjä internetistä

Välitse kiinteistövälittäjä huolellaInternetissä löytyy myös välitysliikkeiden sivustoja, joissa voit käydä tutustumassa etukäteen kiinteistön- välitysliikkeisiin ja välittäjiin sekä välityspalkkioihin. Välityspalkkioissa voi olla runsaasti eroja eri kiinteistönvälitysliikkeiden välillä ja vielä samassa kaupungissa. Välityspalkkioiden eroja selittää osittain myös palvelutaso. Kannattaakin tarkistaa, mitä neuvoteltavaan välityspalkkiion kuuluu.

Kun vertailet internetissä eri välittäjiä, kannattaa katsella välittäjän myytävien kohteiden määrää. Kiinteistönvälittäjä, jolla on paljon asuntoja myynnissä, on varmasti onnistunut myymään itsensä asunnon myyjille ja saanut paljon asuntoja myyntiin. Hänen täytyy olla siis hyvä myyjä, mutta tällaisen välittäjän kohdalla kannattaa miettiä, miten hän ehtii kaikkien muiden kohteiden lisäksi hoitamaan vielä sinun kohdettasi.

Voit myös käyttää Ovikoodia apunasi. Sivuiltamme löydät asunnon ilmainen hinta-arvio -sivun, joka automaattisesti etsii postinumerosi perusteella sinulle sopivan välittäjän. Palvelun käyttäminen on ilmaista, eikä sido sinua mihinkään.

Iso vai pieni kiinteistönvälitysliike?

Alalla toimii erikokoisia yrityksiä, joiden joukosta pitäisi valita juuri paras myymään sinun asuntosi. Paikkakunnallasi on varmasti pieniä paikallisia, vain yhden kiinteistönvälittäjän välitysliikkeitä tai isojen valtakunnallisten ketjujen välitysliikkeitä. Ison välitysliikkeen edut näkyvät parhaiten isoissa kaupungeissa, mutta pienemmillä paikkakunnilla niin sanotusti isoissakin välitysliikkeissä on vain muutamia välittäjiä töissä, joten eroja ei pienempään paikalliseen välitysliikkeeseen käytännössä ole. Pienissä ja isoissa välitysliikkeissä on molemmissa hyvät ja huonot puolensa.

Pienen välitysliikkeen plussat ja miinukset

Plussat

  • varsin usein erinomainen paikallistuntemus
  • mahdollisesti edullisempi, kun ei ole kallista organisaatiota ja eikä kalliita järjestelmiä
  • henkilökohtaisempi
  • mahdollisesti vähemmän muuta myytävää ja enemmän aikaa keskittyä juuri sinun asuntoosi

Miinukset

  • mahdollisesti pienempi myyntiorganisaatio
  • mahdollisesti pienempi asiakasrekisteri
  • mahdollisesti pienempi mainosbudjetti
  • myyntiaika voi olla mahdollisesti pidempi kuin isossa välitysliikkeessä

Ison välitysliikkeen plussat ja miinukset

Plussat

  • laaja myyntiverkosto, yhden välittäjän lisäksi asuntosi on välitysliikkeen kaikkien muidenkin välittäjien myytävänä.
  • mahdollisesti laajempi asiakasrekisteri
  • mahdollisesti isompi mainosbudjetti alan medioissa
  • myyntiaika voi olla pientä välitysliikettä nopeampi

Miinukset

  • voi olla kallis, organisaation ja järjestelmien ylläpito voi olla kallista
  • mahdollisesti paljon myytävää ja vähemmän aikaa keskittyä juuri sinun asuntoosi

Kutsu välittäjä kylään

Ennen lopullista kiinteistönvälittäjän valintaa kutsu muutama kiinteistönvälittäjä yksitellen kylään arvioimaan asuntoasi. Heiltä saat ajankohtaista tietoja asuntomarkkinoista alueellasi sekä suullisen hinta-arvion. Samalla saat käsityksen olisiko juuri tästä kiinteistönvälittäjästä asuntosi myyjäksi. Samalla voit vertailla eri kiinteistönvälittäjiä ja heidän toimintatapoja keskenään.
Saat ajankohtaista tietoja asuntomarkkinoista alueellasi sekä suullisen hinta-arvion.Sinulle selviää myös minkälaista palvelua, on odotettavissa välityspalkkiota vastaan. Jos vakuutuit esimerkiksi Aktia Kiinteistönvälitysliikkeen kokonaisuudesta, mutta et välttämättä vakuuttunut luonasi käyneestä kiinteistönvälittäjästä, pyydä välittäjäksi joku toinen Aktia Kiinteistönvälitysliikkeen välittäjä. Välitysliikkeiden sisällä tästä voi tulla sisäistä keskustelua, mutta asiakkaana voit valita oman kiinteistönvälittäjäsi.

Sovi asunnon myynnistä toimeksiantosopimuksella

Kun olet tehnyt päätöksen asuntosi myyjästä, niin tee valitsemasi kiinteistönvälittäjän kanssa toimeksiantosopimus. Kiinteistönvälittäjän käyttävät puhekielessä tuttavallisemmin sanaa ”toimari”. Se tehdään yleensä kirjallisena, mutta se voidaan tehdä myös sähköisessä muodossa. Toimeksiantosopimus on voimassa normaalitilanteessa neljän kuukauden ajan, eikä sitä voi yleensä irtisanoa kesken sopimuskauden ilman painavia perusteita eikä korvausvelvollisuutta.

Välityspalkkiosta kannattaa tinkiä

Toimeksiantosopimuksessa sovitaan myös välityspalkkiosta. Sen suuruus on sovittu %-osuus sovitusta myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta. Varmista tässä yhteydessä mitä kaikkea välityspalkkio ja toimeksiantosopimus sisältävät ja mitä ei, ettei myöhemmin sinulle ole odotettavissa yllätyksiä ja ylimääräisiä kuluja mm. asiakirjoista. Tällä kertaa mahdolliset pienellä präntätytkin tekstit on hyvä lukea.

Lopullinen välityspalkkio määräytyy tässä yhteydessä neuvottelujen pohjalta, joten jos aiot siitä tinkiä, tee se nyt! Jos välittäjä ehdottaa tässä yhteydessä ennakkomaksuja, niin niihin ei kannata suostua. Palkkio maksetaan normaalitilanteessa jo sovittujen asuntokauppojen teon yhteydessä tai sen jälkeen. Kun olet maksanut suorituksia välitysliikkeelle, niin muistaa pyytää kuitti maksusta.

Paperit kasaan ja markkinointi käyntiin

Toimeksiantosopimuksen teon jälkeen on hyvä suunnitella, miten edetään markkinoinnissa ja miten asuntoasi myydään. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on hankkia tarvittavat asiakirjat ja tarkistaa ne. Näitä asiakirjoja on muun muassa isännöitsijäntodistus.

Kiinteistönvälittäjän vastuulla on ottaa myös myyvät kuvat asunnostasi. Jos olet itse hyvä valokuvaaja, niin voit ottaa kuvat myös itse. Sinun tehtäviisi kuuluu siistiä ja siivota asuntosi kuvauskuntoon. Tarvittaessa voit ”stailata” asuntosi kuvauksia varten.

Kuvien lisäksi kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu myyvän asunnon myynti-ilmoituksen tekeminen. Monet kiinteistönvälittäjät myös virtuaalikuvaavat asuntosi myynnin tehostamiseksi.
Muistuta kiinteistönvälittäjääsi liittämään myös asuntosi pohjapiirrustus myynti-ilmoituksen kuviin, jos hän ei sitä ole omatoimisesti jo liittänyt.Ilmoituksen teon ja kuvien ottamisen jälkeen välittäjä lisää ilmoituksen verkkoon välitysliikkeen internet-sivuille ja yleisimpiin asuntojen myynti-sivustoille. Näitä ovat etuovi.com, oikotie.fi sekä ovikoodin oma asuntohaku.

Myynti alkaa, valmistaudu esittelyihin

Kun paperit ovat kasassa ja myynti-ilmoitus sekä esite ovat valmiit, voidaan aloittaa myynti. Mieti miten haluat asuntoasi myytävän? Yleisesittelyillä vai yksityisnäytöillä? Parhaimmassa tapauksessa kiinteistönvälittäjällä voi olla jo ostaja asunnollesi eikä suuri myyntiponnisteluja tarvita pakollisten asiakirjojen hankkimisen lisäksi.

Esittelyjä varten kannattaa asunto ja piha siistiä, jolloin annat asunnostasi hyvän ensivaikutelman. Puhdas koti on ilo oman silmäsi lisäksi myös potentiaaliselle ostajaehdokkaalle. Voit ”stailata” kotiasi esittelyä varten, mutta muista pitää maltti mukana. Jos kodissasi on paljon tavaroita, karsi asuntoa liiasta tavarasta asunnon avaruuden lisäämiseksi. Myös tuoreet ja kukkivat kukat lisäävät kodikkuutta ja voivat auttaa asunnon myynnissä tunnelman luojana.

Tiedä missä mennään

Asunnon myynnin ollessa käynnissä, pyydä välittäjää olemaan sinuun yhteydessä aktiivisesti ja pitämään sinut ajan tasalla, jos ei hän sitä oma-aloitteisesti ole. Kiinteistönvälittäjällä on todennäköisesti myös muita kohteita hoidettavana ja asuntosi ei ole aina välttämättä ykkösenä hänen prioriteettilistalla.

Asunto meni kaupaksi

Asunto kaupaksiOnnistuneen myynnin päätteeksi asuntosi on mennyt kaupaksi. Kiinteistönvälittäjä järjestää asuntokaupat. Välittäjä hoitaa kaikki aiheeseen liittyvät paperityöt ja varmistaa, että asiat ovat kunnossa asuntokauppoja varten, eikä esimerkiksi vastikkeita ole rästissä.

Kiinteistönvälittäjän tehtäviin kuuluu sopia kaupan osapuolten ja pankin kanssa asuntokaupan ajankohdasta. Kiinteistönvälittäjä huolehtii myös osakekirjaan tulevista omistusoikeuden siirtomerkinnöistä. Myös asuntosi käyttöohjeiden ja avainten luovutus on välittäjän vastuulla. Sinun ei käytännössä tarvitse tulla kuin paikan päälle allekirjoittamaan asuntosi kauppakirja ja vastaanottamaan kauppahinta. Mukavaa! PS, asunto on kohteliasta siivota luovutuskuntoon, ennen kuin sen uusille omistajille luovutat ja se on luonnollisesti sinun harteillasi.

Muuta huomiotavaa

Pyydä suulliset arviot usealta eri välittäjältäKiinteistönvälittäjän myydessä on hyvä tietää muutama asia ja mahdollinen sudenkuoppa. Jotkut kiinteistönvälittäjät ”kalastelevat” asuntoja myyntiin lupaamalla kohteesta korkean hinnan myyjälle. Toteutuma voi olla kuitenkin aivan jotain muuta. Tämän sudenkuopan voit välttää pyytämällä tämän oppaan mukaan suulliset hinta-arviot usealta eri välittäjältä. Näin saat kiinteistönvälittäjien arvioista hintahaarukan ja realistisen käsityksen asuntosi oikeasta myyntihinnasta.

Oikein arvioitu myyntihinta on hyvä pohja onnistuneelle asuntokaupalleKiinteistönvälittäjän on valvottava myyjän etua asunnon myynnissä siten, että myyjä saa asunnosta korkeimman mahdollisen kauppahinnan, mutta tässä kannattaa olla ahneen sijasta realisti. Oikein arvioitu myyntihinta on hyvä pohja onnistuneelle asuntokaupoille. Ylihintainen asunto ei mene kaupaksi ja asunto roikkuu myynnissä.
Tämän huomaa potentiaaliset ostajatkin ja heillä saattaa juolahtaa mieleen myös se, että asunnossa on hinnan lisäksi myös jotain muutakin vikaa. Näin asunnon kauppa voi pitkittyä, jolloin voi olla parasta ottaa asunto pois myynnistä joksikin ja palauttaa se myyntiin myöhemmin uudestaan, jolloin liikkeellä ovat jo uudet asunnon etsijät.

Kiinteistönvälittäjän muut yhteistyökumppanit

Vaikka kiinteistönvälittäjän päätyö on myydä asuntoa, niin kiinteistönvälitysliikkeestä riippuen, on kiinteistönvälittäjän ”kaupattava” myös muuta kuin asuntoa. Esimerkiksi Aktia Kiinteistönvälitys Oy:n kiinteistönvälittäjän intresseissä voi olla tarjota Aktia Pankin asuntolainaa. Huoneistokeskus Oy tekee yhteistyötä muun muassa pankkiasioissa Nordean kanssa ja asuntojen kuntotarkastuksissa Raksystems Anticimex –nimisen yrityksen kanssa. Opkk:n eli OP-Kiinteistökeskuksen kiinteistönvälittäjän ”tarjontaan” kuuluvat myös Pohjolan vakuutukset ja Osuuspankin pankkipalvelut. Tämä on hyvä tietää ja tiedostaa myös se, että esimerkiksi kuntotarkastuksissa, voit käyttää myös omia yhteiskumppaneita ja asiantuntijoita.

Kiinteistönvälittäjä elää asuntokaupoista

Kiinteistönvälittäjä elää asuntokaupoista ja pääsääntöisesti kiinteistönvälittäjät ovat provisiopalkalla.

Todennäköisesti asunnon myynti kiinteistönvälittäjän kanssa sujuu erinomaisen hyvin ja ilman ongelmia, mutta hyvä on myös itse olla ajan tasalla siitä, mitä milloinkin tapahtuu ja miten homma etenee. Onnea oman asunnon myyntiin ja uuden asunnon hankkimiseen! Muista lukea myös asunnon myynti itse -oppaamme.