Asunnon myyntivoiton verotus

Asunnon omistaminen ja sen myyminen on parhaimmillaan tuottoisaa puuhaa, josta myös verottaja on kiinnostunut. Seuraavassa asunnon myyntivoiton verotusta käsittelevässä jutussa sinulle selviää muun muassa milloin asunnon myynnistäsi saatu myyntivoitto on sinulle verotonta tuloa. Saat vinkkejä myös miten asunnon myynti kannattaa ajoittaa välttyäksesi veroseuraamuksilta, jos se on mahdollista.

Oman asunnon myyntivoiton vero

Verovapaata tuloa

Oman asunnon myynnistä syntynyt voi olla verovapaata tai verotettavaa tuloa. Asunnon myynnistä saatu myyntivoitto on verovapaata tuloa silloin, kun olet omistanut rakennuksen tai kyseessä olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vähintään kaksi vuotta. Myyntivoitto on verovapaata myös silloin kun sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Verottaja laskee perheenjäseneksi puolisosi ja alaikäiset lapset.

Asunnon myynti kannattaa ajoittaa ja järjestellä niin, että tuo kahden vuoden raja täyttyy sekä omistamisen ja vakituisen asumisen suhteen yhtäjaksoisesti.

Verollista tuloa

Oman asunnon myynnistä saatu myyntivoitto on verollista tuloa, kun olet omistanut asunnon alle kaksi vuotta tai sitten asunto on ollut esimerkiksi sijoitusasunto ja vuokralla, etkä ole siinä itse vakituisesti asunut vähintään kahta vuotta.  Myyntivoitto voidaan laskea tällöin kahdelle eri tavalla, joista voit valita sinulle mieluisemman tavan eli tavan joka aiheuttaa vähemmän myyntivoittoa ja pienemmän veron.

Ensimmäinen tapa käytetyin

Ensimmäinen tapa on yleisin ja se tavallisin laskutapa asunnon myyntivoitolle. Ensimmäisessä vaihtoehdossa asunnon myyntivoitto lasketaan, niin että vähennetään asunnon myyntihinnasta sen todellinen hankintameno sekä asuntokaupasta aiheutuneet kulut ja varainsiirtovero. Varainsiirtoverosta voit lukea lisää aakkosistamme.

Esimerkki

Seppo Seppä osti asunnon heinäkuussa 2013 ja asunnon ostohinta oli 150 000 euroa. Seppo myi asuntonsa kesäkuussa 2014 hintaan 170 000 euroa. Tällöin asunnon myyntivoitoksi muodostui 20 000 euroa.

(170000€ – 150000€ = 20000€)

Asuntorahastot

Hankintameno-olettama on toinen tapa

Asunnon myyntivoitto verottajaa varten voidaan laskea myös käyttämällä hankintameno-olettamaa, jossa vähennät hankintameno-olettaman asunnon myyntihinnasta. Kun käytät myyntivoiton laskennassa hankintameno-olettamaa, et voi vähentää mitään kuluja.

Hankintameno-olettamassa on kaksi vaihtoehtoa omistusajan pituuden mukaan:

  • Jos olet omistanut asunnon vähemmän kuin kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 20 prosenttia myyntihinnasta.
  • Jos olet omistanut asunnon yli kymmenen vuotta, myyntivoitto lasketaan vähentämällä 40 prosenttia myyntihinnasta.

Esimerkki

Hanna Hankkija myy pitkään yli 10 vuotta omistamansa sijoitusasunnon ja myyntihinta on 170 000 € ja myyntivoitoksi hankintameno-olettamaa käyttäen muodostui 102 000 €.

(170000€ – 170000€ * 0,40 = 102000€)

Asunnon omistusaika ja vakituinen asuminen

Kahden vuoden omistusajan lasku alkaa ostosopimuksen tekemisestä ja jatkuu aina myyntisopimuksen tekemiseen asti, joka on varsin usein myös lopullisen kauppakirjan allekirjoituspäivä. Monesti asunnon kauppapäivän jälkeen esimerkiksi remontit voivat siirtää asuntoon muuttamispäivää, niin tällöin kahden vuoden asumisajan laskenta käynnistyy asuntoon muuttopäivänä.

Tämä kahden vuoden asumis- ja omistusajan on oltava yhtäjaksoista ja samanaikaista eli asunto on ollut sinun tai perheesi vakituisessa asuin käytössä. Pelkkä asunnon omistaminen yli kahden vuoden ajan ei tee asunnon myyntivoitosta verotonta, vaan lisäksi tarvitaan vähintään kahden vuoden vakituinen asuminen.

Esimerkki – Asunut asunnossa alle 2 vuotta

Keijo Koodi osti omakotitalon omaksi vakituiseksi asunnoksi 11.11.2012. Hän ei viihtynyt asunnossa ja päätti myydä sen eteenpäin kiinteistönvälittäjän avulla. Asunnon myymisestä kiinteistönvälittäjän avulla voit lukea lisää oppaastamme.

Asunto meni kaupaksi ja Keijo teki kaupat omakotitalostaan 30.7.2014. Hänelle syntyi asuntokaupasta myyntivoittoa. Hän ei välttynyt veroseuraamuksilta, kun ei ollut asunnot omistanut omakotitaloa ja asunut siellä samanaikaisesti kahta vuotta.

Esimerkki – Asunut asunnossa yli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, mutta omistanut alle 2 vuotta

Ville Vuokralainen muutti vuokralla kerrostalokaksioon Keravalla 11.11.2011. Ville viihtyi asunnossa oikein hyvin. Hän tiedusteli vuokraisännältä mahdollisuutta ostaa asunto omaksi. Asunnon ostamisesta voit lukea lisää oppaastamme.  Vuokraisäntä suostui myymään asuntonsa Villelle ja asuntokaupat tehtiin 30.11.2012.

Ville sai houkuttelevan työtarjouksen toiselta paikkakunnalta, mutta hänen täytyy muuttaa toiselle paikkakunnalle. Ville päätti myydä asunnon eteenpäin itse. Asunnon myynnistä itse voit lukea lisää oppaastamme.

Asunto meni nopeasti kaupaksi ja kauppakirjat allekirjoitettiin 30.09.2014. Villelle syntyi asuntokaupan yhteydessä myyntivoittoa. Ville ei välttynyt veroseuraamuksilta, vaikka oli asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta. Hän oli omistanut asunnon alle kaksi vuotta.

Esimerkki – Asunut omistamassaan asunnossa yli 2 vuotta

Nelli Nelliapila oli ostanut ensiasunnon opintojen päättyessä tammikuussa 2009. Ensiasunnon ostamisesta voit lukea lisää oppaastamme. Nelli asui asunnossa kolme vuotta ennen kuin muutti perheineen isompaan asuntoon helmikuussa 2012. Ensiasuntonsa Nelli laittoi vuokralle. Nelli halusi luopua asunnostaan kokonaan ja päätti myydä sen. Kaupat syntyivät toukokuussa 2014. Nelli sai asunnosta myyntivoittoa, mutta se oli hänelle verovapaata tuloa, koska hän oli asunut omistamassaan asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.

Myyntivoitto tai myyntitappio

Asunnon myynnistä saatu myyntivoitto verotetaan pääomatulona kaupantekovuonna. Kauppahinnan maksamisen ajankohta ei vaikuta verotuksen ajankohtaan.

Myyntitappio syntyy verottajan näkökulmasta myös kaupantekovuonna. Myyntitappion voit vähentää myyntivoitoista samana verovuonna kuin myyntitappio on syntynyt tai viiden seuraavan vuoden myyntivoitoista.

Veron määrä

Pääomatulovero on 40000 euroon asti 30% ja 40000 euron ylittävistä pääomatuloista 32%.

Esimerkki

Valma Varakas on myynyt asuntonsa ja saanut myyntivoittoa muhkeat 70 000 euroa. Hänen täytyy maksaa veroa myyntivoitosta 40000 euroon asti 30% ja sen ylittävältä osalta 32%. Valmalla ei ole verovuonna muita pääomatuloja.  Valma Varakas maksaa myyntivoitosta veroa yhteensä 21600€

( 40000€ * 0,30 = 12000€ ja 30000€ * 0,32 = 9600€, 12000€ + 9600€ = 21600€ )